Investissement locatif à Euroméditerranée et à La Joliette : rénover intelligemment pour louer
Depuis une quinzaine d'années, le quartier de La Joliette a changé de visage. Entre les tours du périmètre Euroméditerranée, les anciens docks réhabilités et les immeubles haussmanniens de la rue de la République, c'est aujourd'hui l'un des secteurs les plus dynamiques de Marseille pour l'investissement locatif. Nous y intervenons régulièrement, et nous voyons passer deux types de projets très différents, qui n'appellent pas du tout les mêmes arbitrages de rénovation.
Un quartier en pleine mutation, deux typologies de bâti
Les immeubles haussmanniens de la rue de la République et alentours
Ces bâtiments du début du XXe siècle, construits lors du grand projet d'alignement de la rue de la République, offrent de belles hauteurs sous plafond, des moulures, parfois des cheminées en marbre conservées. Le problème, c'est que beaucoup d'appartements ont été découpés dans les années 1980-1990 pour maximiser le nombre de lots, avec des cuisines américaines bricolées et une isolation quasi inexistante. On hérite souvent de tomettes cachées sous un parquet stratifié posé à la va-vite, ou de fenêtres simple vitrage qui laissent passer tout le bruit de l'avenue.
Les programmes neufs et réhabilités d'Euroméditerranée
Autour des Docks, du Silo ou des nouvelles résidences côté Arenc, le bâti est récent, les normes thermiques sont bonnes, mais les plateaux sont souvent standardisés, sans grand charme. Ici, la valeur ajoutée d'une rénovation ne se joue pas sur la remise aux normes mais sur la capacité à créer une identité, à sortir du lot locatif générique qu'on retrouve dans tout immeuble neuf de la métropole.
Ce que recherchent les locataires à La Joliette
Le profil type ici, ce sont des cadres qui travaillent dans la tour CMA CGM ou dans l'un des sièges installés sur le périmètre, des jeunes actifs qui apprécient la proximité avec le centre-ville et la gare Saint-Charles, et pas mal de mutations professionnelles en courte durée. Cette population recherche avant tout du fonctionnel bien fini : une cuisine équipée digne de ce nom, une salle de bain avec douche à l'italienne plutôt qu'une baignoire, du rangement, et surtout une bonne isolation phonique, parce que le quartier reste bruyant entre circulation et chantiers encore en cours par endroits.
Rénover pour louer : les points techniques à ne pas négliger
Dans l'ancien, la priorité absolue reste le DPE. Avec le calendrier de restriction progressive des logements classés F et G à la location, un appartement mal isolé de la rue de la République perd vite de sa valeur locative, même avec une belle adresse. Nous recommandons systématiquement de traiter en priorité les menuiseries extérieures et le plafond si c'est un dernier étage, avant même de penser déco.
Dans le neuf, le sujet est différent : il s'agit de résister au vent dominant qui s'engouffre souvent fort dans les étages hauts côté mer, donc de bien vérifier l'étanchéité des baies et des terrasses, et de penser des matériaux qui supportent la forte luminosité méditerranéenne sans jaunir ni se décolorer trop vite — on évite les peintures bas de gamme en façade intérieure exposée plein sud.
- Privilégier un sol résistant et facile d'entretien pour une location (grès cérame imitation tomette plutôt que parquet fragile dans les pièces de vie très passantes)
- Investir dans une cuisine équipée complète : c'est le premier critère de visite pour un cadre pressé qui loue meublé
- Traiter l'acoustique des chambres côté rue avec des doubles vitrages renforcés, surtout côté République et Canebière
- Prévoir un éclairage modulable, car la lumière naturelle très forte en journée laisse place à des soirées où un bon éclairage d'ambiance fait toute la différence
- Ne pas négliger les rangements : les plateaux neufs d'Euroméditerranée sont souvent optimisés au mètre carré près, donc sous-dimensionnés en placards
Budget et rentabilité : où mettre l'argent intelligemment
Nous voyons trop souvent des propriétaires qui refont une salle de bain haut de gamme avec robinetterie design, alors que le même budget investi dans l'isolation ou dans une cuisine fonctionnelle rapporterait davantage en loyer et en vitesse de location. La règle que nous appliquons : dans l'ancien, 60 % du budget va au technique invisible mais indispensable (isolation, électricité aux normes, plomberie), 40 % à ce qui se voit et se loue. Dans le neuf, c'est presque l'inverse, puisque le technique est déjà aux normes — tout se joue sur l'aménagement et la touche personnelle qui distinguera l'annonce des trente autres biens similaires dans l'immeuble.
Contraintes de copropriété et démarches
Attention aux copropriétés anciennes de la rue de la République : certaines façades sont encore suivies de près, et toute intervention visible depuis l'extérieur (volets, fenêtres) doit respecter le règlement de copropriété, parfois plus strict qu'on ne l'imagine sur ce secteur pourtant non classé ABF à proprement parler. Côté Euroméditerranée, les règlements de copropriété récents sont en général plus souples, mais il faut vérifier les clauses concernant la location meublée touristique, de plus en plus encadrée dans le périmètre.
Si vous portez un projet d'investissement locatif à La Joliette ou dans le périmètre Euroméditerranée, nous pouvons étudier avec vous la meilleure stratégie de rénovation selon le type de bien et le profil de locataire visé. N'hésitez pas à nous contacter pour en discuter.